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地產行業的下半場,要看這個賽道

易簡財經  2021-04-08 18:30:59  閱讀量:

房企年報季告一段落,幾家歡喜幾家愁。可在上市的房企中,無論是上百上千億規模的,還是耕耘區域的,普遍在資本市場不吃香,估值低。

但其中有幾家房企,從去年上半年到現在實現了翻倍,比如新城、龍湖等。資本都是趨利的,這幾家有什么共通點?為什么它們漲了,別的地產股估值還在泥潭里掙扎?

地產邏輯的轉變

過去十幾年,受益于城市化進程,地產行業加杠桿一路高歌猛進。開發商過往最大的收益,來自于購買土地后,銷售價格被市場拉動,短時間內大幅提升所產生的額外溢價。

但如今外部環境已經發生了根本性變化。

一是房住不炒,總體房價是平穩的。二是針對房企的三道紅線,以及針對銀行貸款的兩道紅線控制了總體的杠桿率。供求兩端的變化,使得房企利潤空間受到壓縮,只能依靠預期合理回報來實現利潤,營業利潤率會明顯降低。

 

各大開發商早已預見市場形勢,都在紛紛尋找新的機會,比如商業地產。在“雙循環”背景下,消費的繁榮會帶來商業地產的繁榮。國信證券研報顯示:目前,我國購物中心仍有增量發展空間,預期到2024年總建筑面積達7.5億㎡,運營總收入達2789 億元,市場巨大。

相比住宅地產的“一錘子買賣”,商業地產的本質就是運營,也就是持續穩定且增長的現金流,不僅商場租金能每年上漲,同時,得益于良好的運營能力,開發商自持的不動產也在升值,自然能獲得更穩定的收入,和資本市場更高的認可度。

“住宅+商業”成為內地房企尋求長遠發展的主流操作。比如華潤運營的萬象匯、萬象天地,屢屢被當作是城市地標的商業中心龍湖天街,以及下沉到三四線城市,由新城運營的吾悅廣場等,都是通過商業這一第二曲線,來反哺主業。

商業帶來的“內生增長”

在以上三家房企中,龍湖在2020年租金收入58.2億元,商場銷售額305億元,同比增長23%和14%。

作為最早布局“商住雙輪”的房企之一,龍湖目前擁有天街、星悅薈和家悅薈三個商業地產品牌。截至2020年末,龍湖在全國范圍內已開業商場數量達 49 座,加上未開業項目已超過100 座。年底出租率達97%。

 

而新城控股布局于三四線城市的吾悅廣場,目前開業、在建及擬建廣場總數量已達到163座,進駐全國122個城市。報告期內商業運營總收入56.7億元,平均出租率高達99.54%,2016年至今出租率基本保持在98%以上。

通過企業的年報我們可以看到,通常開業年限越長,隨著運營水平和效率的提升,單個商業廣場的毛利率和投資回報率越高,租金收入也會越高。中金研報預測:后續龍湖商業板塊將保持15%-17%的內生增速,租金收入在2022-23年將破百億。

龍湖的年報顯示,在幾大板塊里,商業的毛利率最高。未來隨著越來越多的商業廣場開業,龍湖旗下的百座天街,都將陸續變成穿越周期的壓艙石,為公司貢獻越來越多的營收和利潤。

市場的反映也證實了商業地產的長久效益受到認可。

年內華潤置地漲幅30%,新城控股漲幅接近40%。龍湖的股價也在發布年報后連續拉升,創造了53.6港元的歷史高位,總市值一度超過3200億港元。

業績與模式雙優

跟物業類似,有一部分房企會選擇商業分拆上市,在資本市場上也很吃香。比如寶龍地產,目前PE僅為4.62倍,但寶龍商業的PE為45.98倍。

但同樣也有選擇不分拆的房企,龍湖和新城都沒有明確表示過要分拆商業上市的想法。華潤也表示若要分拆上市,也是基于戰略引領,而不是一定要趕什么風口,蹭什么熱度去做的工作。

現在判斷一家地產公司未來市值能否持續增長,并不是要看它跑得多快,銷售額、營收和凈利這幾個指標只是其次。在低負債率低杠桿的情況下,還能持續“內生增長”的地產公司才有未來。

其中龍湖算是在行業周期波動中,長期較為穩健的一家。這或許也是其有底氣不通過分拆上市融資,也能保證充沛現金流的原因。

規模上,從2010年到2020年,龍湖始終穩居行業規模第10名左右。財務上,在監管部門設置的“三道紅線”中,龍湖沒有一條踩線,其中凈負債率僅有46.5%,達到近五年低點。

2020年,龍湖的平均借貸成本僅4.39%,平均貸款年限6.59年,現金短債比為4.24,一系列指標均維持行業內的較高水準。融資優勢也是目前龍湖的估值能夠高于同類型房企的原因之一。

商業模式和業績更優秀的公司,市值是普通地產公司的2倍甚至3倍都很正常,這就是行業馬太效應的預期下,資金追逐確定性優質資產的必然結果。除非整個板塊業績都集體反彈,增速加快,資金大批流入,否則只能是分化行情。

目前,包括華潤置地、龍湖和新城控股在內,走雙輪驅動的房企股價與市值已經創歷史新高了,商業緩解了永續這個不可證明也不可證偽的焦慮。商業這個賽道,是地產下半場該追尋的邏輯。

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